Kiezen tussen renovatie in bewoonde of onbewoonde staat? De overlastmeter helpt!
Het is altijd moeilijk om te kiezen tussen renovatie in bewoonde of onbewoonde staat. En eenmaal een besluit genomen, blijkt dat in de praktijk maar al te vaak toch nog een onderwerp van blijvende discussie te zijn. Zeker als het gaat om onderhoudsprojecten in bewoonde staat waarbij de overlast van de werkzaamheden in de praktijk groter is dan waar vooraf op werd gehoopt. Temeer omdat iedere bewoner overlast op een andere manier ervaart.
Ik schrijf met nadruk gehoopt, omdat ik ervaar dat de voorkeur van de meeste woningcorporaties op voorhand uitgaat naar renoveren in bewoonde staat, ook als er veel ingrijpende werkzaamheden nodig zijn. Een keuze die vanuit kostenoogpunt in de selectiefase altijd rond te rekenen is. De overlast beperkende maatregelen die nodig zijn kosten immers op papier doorgaans minder dan de verhuisvergoedingen die uitgekeerd moeten worden bij een renovatie in onbewoonde staat.
Papier is geduldig, de praktijk weerbarstiger
Maar waar papier geduldig is, is de praktijk weerbarstiger. Er zijn legio voorbeelden van groot onderhoudsprojecten waar de weegschaal tussen het positieve effect van overlast beperkende maatregelen en het negatieve effect van overlast bij de start maar net in evenwicht is. Of anders geformuleerd: de geplande onderhoudswerkzaamheden zijn dan zo ingrijpend dat er in de uitvoering maar een paar kleine details tegen hoeven te zitten om de weegschaal de verkeerde kant op te laten slaan. Met als gevolg dat alle zeilen bij gezet moeten worden om de woonsituatie van bewoners leefbaar te houden en serieuze klachten te voorkomen. En iedereen weet dat daar waar zeilen bijgezet moeten worden, extra kosten vanzelf volgen.
Als dank traktatie van de bewoners
Wij hebben dat zelf ervaren bij enkele groot onderhoudsprojecten. Ondanks het treffen van een scala aan overlast beperkende maatregelen, kan het pakket om verschillende redenen niet afdoende zijn. Het loopt dan niet lekker en de bewoners zijn niet tevreden. Met extra maatregelen, tijd en inzet van zowel de corporatie als ons, slagen we er uiteindelijk in om het tij te keren en de situatie voor de bewoners leefbaar te houden. Soms zo goed dat de bewoners als dank daarvoor het bouwteam verrassen met een lekkernij tijdens de lunch of bij een kop koffie.
De overlast meter: kiezen op basis van feiten en ervaring
Een mooi resultaat waar we trots op zijn, maar dat ons ook tot denken aanzette. Want de balans opmakend bleken de kosten van de overlast beperkende maatregelen plus de extra inzet van mensen en middelen de kosten van verhuisvergoedingen bij een renovatie in bewoonde staat niet veel meer te ontlopen. Daarnaast waren we ons er terdege van bewust dat het zonder die extra inspanning ook anders had kunnen aflopen, getuige het aantal rechtszaken in Nederland tussen bewoners en corporaties, met een verhuiskostenvergoeding als inzet. De keuze tussen bewoonde en onbewoonde staat moet op voorhand beter, of, om in onze vaktermen te blijven, gefundeerder genomen kunnen worden, dachten we. En dus ontwikkelden we de overlastmeter.
Met de overlastmeter kunnen wij een gefundeerde, op feiten en praktijkervaringen gebaseerd, advies geven over renoveren in bewoonde of onbewoonde staat. De overlastmeter scoort de werkzaamheden, het type overlast en de impact daarvan op de verschillende type huurders (wel of niet thuis overdag, kinderen of niet, huisdieren etc.). Als de overlastmeter groen kleurt, is renoveren in bewoonde staat goed te doen. Een oranje uitkomst kan groen worden mits er serieuze maatregelen genomen worden, inclusief een ongeriefvergoeding. Als de overlastmeter rood uitslaat, is ons advies om dat niet te negeren en te kiezen voor renovatie in bewoonde staat óf om de renovatiewerkzaamheden anders of meer gespreid in de tijd uit te voeren.
Benieuwd hoe uw renovatieproject scoort op de overlastmeter? Neem dan contact met mij op. Ik maak graag geheel vrijblijvend de balans voor u op.